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年复合增长率超“保万金”招商地产重启再融资逆势扩张

作者:吴斯丹 来源:第一财经日报时间:2014-11-13

2008年至2013年，招商地产业绩年均复合增长率高达46.44%，高于万科的29.98%、金地的31.62%、保利地产的43.61%。尽管一年前的再融资方案被搁置，但招商地产（000024.SZ）从未放弃拓宽融资渠道的努力。

日前，招商地产发布公告称，拟发行总额不超过80亿元的可转债。如果发行成功，这将是房企再融资重启后最大规模的再融资。

加上9月底宣布拟发行的50亿元中期票据，招商地产的积极融资正为其逆势扩张储备“粮食”。这与当下多数开发商选择收缩战线形成鲜明对比。

自去年管理层调整之后，招商地产提出了未来五年要实现“千亿收入、百亿利润”的发展目标。

招商地产董事总经理贺建亚今年早些时候曾表示，楼市调整期恰恰给行业洗牌提供了机遇，财务稳健型房企的优势会不断凸显。

优化财务结构

公告显示，招商地产将公开发行A股可转换公司债券，本次可转债的发行总额不超过80亿元，存续期限为6年，票面年利率不超过3.0%，每年付息一次。

据了解，招商地产此次募集资金将分别用于旗下正处于开发过程中的5个项目，分别为深圳双玺花园一期（24亿元）、深圳双玺花园二期（28亿元）、珠海依云水岸（8亿元）、深圳坪山花园城二期（3亿元）、武汉江湾国际（17亿元）。

招商地产表示，在不改变本次募投项目的前提下，公司会根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整，募集资金不足部分由公司自筹解决。

中信建投证券分析师苏雪晶认为，可转债因兼具债权与期权的双重特性，预计更具市场吸引力。在当前流动性有所放宽、限购限贷逐渐放松的政策环境下，招商地产本次可转债发行可谓率先抓住了时间窗口。

《第一财经日报》记者从招商地产相关人士处获悉，此次再度发布融资方案，一个直接原因也是当前恰逢房地产行业调控政策的窗口期。

事实上，自去年下半年房企再融资紧闭4年的闸门打开后，招商地产就曾积极申请再融资方案。

2013 年9月17日，招商地产公告宣布，拟非公开发行1.81亿股，收购大股东招商局蛇口工业区持有的三幅地块使用权，发行价每股26.92元，土地总价值达 48.65亿元；同时，招商地产还提出向不超过十名特定投资者定向增发，募集资金总额不超过16.22亿元，发行底价为每股24.23元，主要用于补充流动资金。

但在等待相关部门审核的过程中，招商地产的股价一路下挫，股价远远低于增发价格。

4月25日，招商地产发布公告表示放弃此次增发。公告称，截至4月25日，公司收报于17.2元/股，较本次交易底价26.92元/股，折价36.11%。股价因素使本次交易方案的实施基本不具备可操作性，公司决定向证监会撤回该方案的申请文件。

国泰君安证券分析师侯丽科表示，在行政化调控逐步淡化的背景下，预计招商地产此次可转债方案通过国土部审核的可能性较大。

一旦融资成功，招商地产的财务结构也将得到优化。据本报记者了解，综合资金成本在5%左右。本次可转债发行利率不高于3%，按照80亿发行规模、节约2个百分点测算，一旦发行成功可节约1.6亿元税前财务成本。

今年以来，招商地产在资本市场也早已开始了由内而外的调整布局。先是5月20日，招商地产发布股权激励方案，向内部149位员工授予1633.53万购股期权，将核心员工的利益与股东利益、公司利益连接在一起，从而优化了公司内部治理。

再加上今年9月监管层开始向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许上市房企在银行间市场发行中期票据，这意味着上市房企在银行间市场发行票据在暂停近五年后再次开闸。

招商地产又抓住契机，于9月28日宣布拟发行累计总额不超过50亿元的中期票据，该项方案已在10月24日获股东大会通过。

逆势扩张

丰富的融资渠道、低廉的融资成本让招商地产具备了较强的资金优势。

苏雪晶表示，从三季报情况来看，招商地产目前净负债率已经处于业内低水平，长短债结构也十分合理，本次债券发行将进一步扩大公司资金优势。

也正是因为有充分的资金保障，在各大开发商纷纷收缩战线之时，招商地产却能逆势扩张。

梳理年报数据可以发现，2008年至2013年，招商地产业绩年均复合增长率高达46.44%，高于万科的29.98%、金地的31.62%、保利地产的43.61%。

进入2014年，整个房地产行业哀声一片，纷纷减少拿地、放缓开工节奏，招商地产在拿地方面却颇为积极。仅在第一季度，招商地产便获得了13个项目，建筑面积约454万平方米。相比之下，去年首季度，招商仅获得5个项目，建筑面积为83万平方米。

不过，在此后一段时间内，招商地产放慢了拿地的脚步。5、6月分别仅新增1个项目，7~9月为0。但总体而言，招商地产前三季度新增储备约500万平方米，拿地额约120亿，以拿地金额与销售额的比例来衡量，招商地产近40%的比例，比“保万金”（保利、万科、金地）都更为积极。

最新数据显示，招商地产在10月又新增2个项目，分别位于漳州、西安，总权益建筑面积32.1万平方米，总权益地价8.90亿元。

随着土地市场的逐步回暖，招商地产在第四季度的拿地可能更为积极。

苏雪晶表示，按照招商地产的计划，四季度拿地额指标还有130亿元左右，为明年销售弹性做出贡献，2015年也许是招商地产规模真正发力的一年。

从今年的表现来看，招商地产的销售并不十分理想，前10月累计实现签约销售面积239.90万平方米，同比增加7.26%；签约销售金额351.34亿元，同比减少0.58%。

按早前招商地产公布的500亿元全年销售目标计算，其目前完成全年目标约70.3%。这意味着在2014年的最后两个月中，招商地产平均每月销售额至少要达到74亿元。

中金公司在研报中指出，招商地产11、12月的单月签约销售额将恢复至70亿元左右，预计2014年销售额为480亿~500亿元。

与其他开发商相比，招商地产背靠母公司招商局集团，在拿地和资本运作方面都更具优势。

广发证券分析师乐加栋认为，招商地产作为招商局集团唯一的房地产上市平台，在整个集团发展过程中扮演了重要的角色。未来公司的发展将会建立在整个集团的平台的基础之上，背靠丰富的项目资源以及金融实业多业务领域的跨界合作，通过资本和产业的有效互动，盘活存量资产和在手资源，进入成长的快车道。