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华融74.6亿登顶北京总价地王 核心地块竞争激烈

作者 江旋来源: 第一财经日报 时间:2014-08-21

“这么多开发商甚至有险资参与其中是出乎我们意料之外的，导致最终地价被抬高，不过最终被华融摘得也是意料之中。”冷清多时的土地市场被扔下一颗响雷。昨日的北京土地交易大厅里，在经历了将近193轮的“搏杀”后，华融旗下北京金嘉房地产开发有限公司以74.6亿元拿下位于北京西二环的华嘉胡同地块，刷新北京土地成交总价历史。

据测算，该地块折合楼面价95311元/平米，同时刷新北京土地出让单价纪录。

溢价率达110%

与以往地理位置好的地块不太一样的是，这块被称为“女神”级别的地块在开拍之前的网上报价阶段略显冷清，截至8月19日，仅有5次报价。业内人士分析，严苛的附加条件让不少眼馋的企业打了退堂鼓。

根据招标文件，该地块出让的附加条件非常多。除了住宅部分确定将被西城区政府以约4万元/平方米回购外，地块竞得人还需无偿还建回迁用房。同时，竞得人需要为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。并且，项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案需要服从金融街整体规划安排。

尽管如此，这块位于北京二环内的地还是受到了市场极大的关注。原因在于，2011年，北京市《2011-2015年国有建设用地供应计划》规定，北京三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地。

昨日下午，该地块吸引了安邦保险、信达、北京华融、SOHO中国、方兴保利联合体五家企业参与竞拍。据现场人士介绍，竞拍刚开始，几方便展开了激烈搏杀，在SOHO中国等三家败下阵去后，作为该地块的一级开发商，华融频频举牌，和信达鏖战到了最后。战至193轮时，华融终以74.6亿元将地块收入囊中，溢价率达到110%。

有一个细节是，华融在举牌的过程中有自抬价格的举动。对于这一做法，有业内人士对记者分析，可能的情况之一是，华融在竞拍前和政府有下限价格和上限价格的约定，当出价尚未达到下限时，华融可能通过此种方式来抬高价格。但这一说法未能得到华融方面证实。

该地块原定在今年2月20日出让，但北京市国土局于2月17日发布公告称因故暂停该地块的出让。在土地市场趋冷之际，该地块再次被祭出。

“这么多开发商甚至有险资参与其中是出乎我们意料之外的，导致最终地价被抬高，不过最终被华融摘得也是意料之中。”亚豪机构市场总监郭毅对《第一财经日报》记者表示。

核心地块竞争激烈

郭毅分析，这块地之所以能吸引除了华融以外的开发商参与，首先是因为核心区地块的稀缺性，此外，在北京住宅限购限贷的大背景下，住宅交易的观望情绪浓厚，很多开发商也转移到商业地产开发的布局中来。比如方兴保利联合体、SOHO中国都不是以长期持有物业见长，但这个项目需要长期持有，之所以都来参与，还是说明企业对于核心区域地块的看好，并且企业转型的欲望也是非常迫切。

对于偏好在一线城市黄金地段拿地的SOHO中国来说，金融街地块的吸引力也是非常大。在上海的发展节奏放缓之后，去年9月，SOHO中国开始重返北京拿地。

郭毅表示，金融街尽管已经形成了产业集群发展，但写字楼租金并不算太高，约为15~20元/平方米·天，因此华嘉胡同地块的回报周期会非常漫长。但企业仍然在积极拿地，说明对于核心区块的商办物业长期增值的收益还是非常看好的。

郭毅认为，对于当前低迷的土地市场来说，这块地的高价成交对市场价格的影响不大，更多的是对投资者、购房者心理层面的影响。

链家地产市场研究部张旭对记者表示，该地块是极其稀有的二环附近商业及住宅地块，紧邻金融机构云集的金融街及政府机关集中的月坛商圈，目前该地块所处的月坛商圈二手住宅均价超过7万元/平方米，为北京市二手住宅最贵的商圈之一。

“近期土地市场，尤其是住宅类土地市场表现低迷，个别优质地块甚至出现流拍现象，该地块的高价成交无疑会为土地市场带来一次不小的震动。”张旭说道。

根据链家地产市场研究部统计，截至8月20日，北京市已经出让各类土地108宗，成交总价为1430亿元，与2013年同期相比上升51.5%。

该机构的数据显示，北京市场上，今年5月以前成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率43%和37%，而在土地市场经过一段时间的空白后，7月以后成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率则分别下降到21%和11.5%。