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开发商跨界搞金融 摸石头过河寻盈利路径

作者:爱野 来源:第一财经日报 时间:2014-08-14

以房地产业作为核心业务的万达集团，融资和其他金融运作都对其至关重要，万达长期以来就有涉足金融的打算。

几天前，开发商陈敏（化名）冲进浙江一家私募基金的办公室，“看了没有？易居、绿地、万达都要做房地产金融了，我们团队研究了好几天，想知道具体的操作模式。”

金融和地产的嫁接模式正在不断探索中，很难想象，谁是风口上的这头猪。这正是现在最红的一个话题：房地产金融，TOP10的开发商基本上都陆续布局了这一领域。

领头羊纷纷布局

楼市调控让内地房产企业的合纵连横速度加快。最新的消息是，绿地金融资产交易中心落地贵州省。至此，万科、绿地、万达等几个开发商龙头企业都陆续进入了金融领域。

“今年的风向特别明显，比如从去年年底开始，几家大的开发商都在找金融类的人才。”上述一家开发商对《第一财经日报》记者称，开发商更多考虑的是术业有专攻，所以想挖一下金融类的专门人才。

比如，中国建设银行原投资理财总监兼投资银行部总经理王贵亚被王健林挖到了万达，将实际操盘万达的金融业务。

不过，有接近绿地内部的人士表示，绿地金融投资控股有限公司成立于2011年4月，绿地早就“动手”很久了。

绿地集团方面表示，绿地“金交所”开业后，下半年集团将通过海外发债资金在贵州设立1亿美元的小额贷款公司，发起设立贵州省首家公募基金管理公司以及在条件成熟时发起设立贵州省地方资产管理公司。

绿地集团称，绿地金融投资控股集团已制订下一步发展规划，将逐步获得包括银行、保险、证券、信托、资产管理等在内多元化金融服务牌照。今年其业务规模将达200亿元，明年的目标锁定业务规模超过500亿元。

对这块业务，张玉良的计划是，绿地金交所的成立将致力于解决贵州省中小微企业“融资贵”、“融资难”的问题，服务实体经济快速发展。

不过，绿地的胃口还不止于此，“比如，还会参与贵州国企改革，并力推贵州企业成为全国国资改革的排头兵。”绿地内部一位人士透露，绿地计划于2014年在贵州发起成立首期50亿元的产业引导基金和国资国企改革基金，投向贵州省内国企改革，培育优势产业。

寻找盈利路径

跟绿地捆绑二三线政府的路径相比，大部分开发商走的是另一条路线。

此前，万达集团董事长王健林的一份2014年半年工作报告曝光，报告称万达计划今年三季度注册成立万达金融集团，未来万达所有的控股、参股以及财务投资都由该公司负责。

不过，以房地产业作为核心业务的万达集团，融资和其他金融运作都对其至关重要，万达长期以来就有涉足金融的打算。

半年工作报告显示，万达已经注册成立了一家百亿级别的投资公司，正在申报成立一家注册资本300亿的财务公司，还计划投资其他金融行业。

不过，在万达的半年度会议中，王健林表示，所有和金融有关的大动作都会从这个金融公司的“壳”来运作。

至于万达的金融模式要怎么玩，看起来还不太清晰。相比而言，恒大想进军金融业的计划看着更庞大，在恒大的一个内部会议中，许家印也提出快消和金融是这家公司多元化拓展的两大方向。

事实上，恒大早就不仅仅是一家地产公司了。

“大家都在寻找一条更优的路径，不论是万达还是绿地，或者恒大，都没有一种明显的盈利路径，这说明开发商都想进入这个全新的领域，或者转型成一家房地产金融公司。”易居中国总裁丁祖昱对记者说，换个角度，也就是说开发商都没有准备好，都在寻找一条看着更明晰的路径。

路径之争就是端口之争，开发商正在这条路径上一路抢跑。

扩大金融版图

不可否认的是，房地产金融已经变成全行业共同探索的一个全新领域。

比如，易居正在试行房地产金融产品——搜房网与世联行、合富辉煌合作的房地产金融。

“大部分的房地产金融玩得较为低端，比如跟小额贷款公司合作，但小额贷款公司的贷款额度有限，也就是说很难把整个产业做大。”陈敏对记者说，还有一种玩法就是拿整个项目去发行一些基金产品，跟一个第三方有资质的公募进行合作。

万变不离其宗，这两种路径几乎涵盖了目前房地产商正在探索的道路，在陈敏看来，这些玩法都“不具备颠覆性”。

在四年前，陈敏就和“他的小伙伴”在浙江试行了这样的一种模式，一方面发行基金产品，一方面给购房者提供贷款，“这种模式还是小打小闹，和想象中的房地产相差太远。”

不只是他们，这也是开发商龙头企业遭遇的难题，谁都在寻求一种变化，“在变化中寻找机会，在变化中不断提升，在变化中寻求战略。”丁祖昱称，这才是房地产商的应对战略。

这其中，绿地的模式具有不可复制性，像绿地的金融全产业链，它们与贵州、江西、广西开展全面金融合作，在上海、宁波、重庆、南昌、青岛、贵阳等中心城市设立一批小额贷款公司，并入股上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构。

“绿地的金融布局和其他开发商略有不同，确切来说，像是绿地的次支柱产业。”业内人士分析称，其他大部分开发商玩的是资产配置上多了点涉足金融，或者说“金融资产”。

“规模化和路径是大家都遭遇的一个问题。”陈敏说，中小企业更容易遭遇天花板，不过，路径没有变化的化，整个产业都不容易做大。

风口上的猪已经到了必须吹起来的时候。王健林称，成立金融集团是万达实现新的转型的要求，也是万达打造的新的支柱产业和新的利润增长点。

更明显的路径就是入股银行，来自资本市场的故事更多。像2013年四季度以来，恒大在二级市场上不断增持华夏银行（600015.SH），2013年底，万科A（000002.SZ）斥资25亿元入股徽商银行，合计持有该银行8%的股权。

“很难说看好哪种模式，但加大金融版图已经是开发商势在必行的事情了。”丁祖昱说。

附表 房产商“玩”金融（资料来源：本报整理）

绿地：

 设金交所，成立金融控股公司，入股部分银行，成立一批小贷公司

万达：

 成立投资公司，拟成立金融集团

易居：

 试行房地产金融产品

万科：

 入股徽商银行

恒大： 增持华夏银行