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旅游地产供大于求 雅居乐等以价换量

作者:吴斯丹 来源:第一财经日报 时间:2014-07-31

一是住宅市场降温，开发商为规避调控政策和住宅市场下滑，有效分散风险；二是在国家新型城镇化战略之下，各地对旅游开发都有政策利好，开发商能得到更多支持。楼市的低迷似乎并没有降低旅游地产开发的热度。这在很大程度上缘于过去一年旅游地产投资的狂飙突进，拿地、开发的惯性让那些已进入旅游地产的开发商无法停止脚步。

但在弱市之下，主打度假、投资的旅游地产销售也同样受到影响。无论是海南、云南等旅游大省，还是大连、营口等传统旅游城市，都面临库存高、去化慢等问题。以价换量、加大促销力度成为多数开发商采取的应对策略。

在深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁看来，旅游地产目前所面临的问题更多缘于自身的供需关系，最近一两年旅游地产供应量过大，短期内形成供求失衡的格局，给开发商带来一定压力。

旅游地产供大于求 雅居乐等以价换量

开发热度不减

据统计，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区五大片的旅游地产项目占据全国总数的83%。同时，超过三分之一的百强房企涉足旅游地产开发领域，如万科、恒大、绿地、雅居乐、碧桂园、世茂、万达等。

2013年，旅游地产投资更是翻番。

根据克而瑞信息集团发布的《2013—2014年中国旅游地产发展报告》，截至2013年年底，全国共有旅游地产项目5299个，相比2012年增加3040个。雅居乐、中信、碧桂园分别以2081万平方米、1798万平方米、1554万平方米的开发量，位列2013年全国旅游地产开发规模企业前三名。

从发展格局来看，2013年旅游地产的区域集中度明显下降，海南省、两广地区、西南地区、长三角地区、环渤海、闽东南6个区域的旅游地产项目数占全国项目总数的73%，同比2012年底下降10%，除上述6个传统旅游地产重点发展区域，山西、陕西、华中5省等区域也逐步纳入到旅游地产重点发展版图之内。

2014年过半，虽然还没有关于旅游地产投资的权威数据，但从一些热点区域的表现来看，投资开发热度仍然不减。

以云南为例，凭借优越的自然环境和旅游资源，云南近几年吸引了雅居乐、万达、华侨城等国内一线房企进驻，以及云南城投、俊发等本土房企均有着手于云南旅游地产的开发。

其中，雅居乐在云南腾冲、西双版纳和瑞丽三地布局，已成为云南旅游地产开发的中坚力量。2012年9月至今，雅居乐在这三地拿下了约3500亩的土地，而据早期的协议，雅居乐瑞丽、腾冲、版纳三大项目的合计用地高达6万亩。位于腾冲的雅居乐云南原乡项目，总投资规模将达200亿元，总用地预计超过3万亩，成为继海南清水湾之后第二个高额投入的大型旅游地产项目。

而在今年6月，雅居乐又以150亿元的巨额投资签约进驻昆明五华区西翥生态旅游实验区，总用地计划为1万亩，计划用3~6年时间将其开发为设集旅游、休闲、度假、酒店、体育运动、宜居为一体的国际生态旅游度假区。

几乎同一时间，中信携手绿城与滇中产业新区签署了三方战略合作框架协议，意向投资约200亿元建设中信嘉丽泽旅游文化区。

更早一些时候，云南城投正式推出“梦云南分时度假平台”。作为云南本土开发商，云南城投旗下项目有梦云南·雨林澜山、梦云南·海东方等五个项目，为目前云南拥有旅游地产项目最多、分布最广的企业，这次借分时度假平台的推出，整合旗下资源升级其旅游地产和大旅游战略，以占领云南旅游地产高地的意图十分明确。

“从投资的情况下，今年是旅游地产的大发展年度，资金流入的规模很大。”宋丁对本报表示，这主要缘于两点，一是住宅市场降温，开发商为规避调控政策和住宅市场下滑，有效分散风险；二是在国家新型城镇化战略之下，各地对旅游开发都有政策利好，开发商能得到更多支持。

旅游地产供大于求 雅居乐等以价换量

以价换量？

开发热带来巨量供应，在楼市低迷的情况下，旅游地产整体面临供过于求的问题。

在最典型的旅游大省海南，上半年的楼市成交已出现了一定幅度的下降，其中海口、三亚降幅非常明显。

海南搜房网数据监控中心监控数据显示，今年上半年，海口楼市累计成交13590套，面积133.33万平方米，同比分别下降4.64%、12.47%；1~6月海口商品住房累计成交10455套，面积115万平方米，同比分别下降16.29%、18.52%。

针对海口的库存问题，海口市住建局相关人士告诉记者，海口目前的库存量约560万平方米，而去年一年的销售量为337万平方米。按此计算，海口目前的库存消化周期需要近20个月，远远高于15个月的安全线。

另据搜狐焦点网数据监控中心数据，今年上半年，三亚楼市累计成交8471套，面积为77.6万平方米，同比分别下降18.6%、19.9%。

三亚房地产业协会秘书长刘树国对本报表示，三亚目前的库存量约160万平方米，去年一年的销量约140万平方米。也就是说，三亚目前的库存消化周期约14个月。

在另一个旅游大省云南，情况同样不乐观。根据云南省统计局数据，截至6月末，云南省商品房待售面积达1190.52万平方米，同比增长31.4%，为近几年来的最高水平。其中，住宅待售面积812.3万平方米，增长34.8%，下半年云南房地产企业消化库存的压力仍然较大。

在此背景下，一些开发商已提前打出了降价促销的组合拳。

最具代表性的雅居乐，从2月下旬就开始了其“旅游地产联展”，旗下六大旅游地产项目，均有全线7.8折优惠。其后，成都铂雅苑、佛山雅居乐曼克顿山等项目价格更是接连跳水。

“五一”期间，雅居乐清水湾还打出了“3年尾货、5折优惠、限时抢购”的促销广告，三天之内卖了100余套房，销售额达2亿元。

根据雅居乐发布的半年业绩公告，该公司上半年实现累计销售216.7亿元，同比增长34.2%。其中，约有25%~30%的比例来自于旅游地产。而其销售均价则由1月份的12917元/平方米一直下降到6月份的8086元/平方米，以价换量的策略非常明显。

在云南西双版纳，开发商之间的竞争也异常激烈。根据当地房地产信息网的数据，目前在网上备案的项目多达250个。

号称“西南地区投资额最大的度假项目”的万达西双版纳国际旅游度假区也在这个区域，目前位列该区域销售套数排行榜的第一位。据不完全统计，该项目今年已销售约2000套房。万达为此做出了看房游活动等促销手段，免费提供两天食宿和游玩，购房成功还可报销机票。

“旅游度假市场是一个逐步增长的过程，开发商集中圈地，大干快上，就会出现供过于求的局面。接下来，市场应该会自动调节。”宋丁表示。

刘树国说，下半年旅游地产将会稳定调整，像三亚这种旅游资源丰富的城市，价格不会降得太大，主要会通过一些装修赠送等方式进行促销。