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银泰商业“开发”科研用地占便宜了？

作者:周芳 来源:一财网 时间:2014-07-25

在一些法律等领域人士看来，上述开发已经带有商业属性，如果土地性质没有更改，那银泰商业等于曲线节省了不菲的土地出让金。

一家上市公司“辗转”获得一片高校科研用地上的物业租赁权，其相当一部分区域将用作商业开发。这样的操作是否合规？

银泰商业（01833.HK）陷入了这样的争议。外界聚焦的“核心地块”是武汉大学珞珈创意园（下称“武珞创意园”），一期租给了银泰商业开发相关物业。在一些法律等领域人士看来，上述开发已经带有商业属性，如果土地性质没有更改，那银泰商业等于曲线节省了不菲的土地出让金。

近日，熟悉武汉当地土地规划的权威人士对《第一财经日报》记者证实，至少截至发稿时，武珞创意园土地仍然是教育科研用地性质。

武汉市规划局人士表示，创意园是否更改土地性质的用途，还需等其开业后才能确定。

负责上述武珞创意园前期相关事宜的银泰商业下属公司人士对本报记者称，他接手时，项目定位已变更为现在的“创意休闲中心”。

曲线开发

武珞创意园地处武汉繁华商圈。《第一财经日报》记者近日来到武珞创意园进行探访发现，创意园一期的主楼、裙楼均已封顶，目前正在进行内部装修。裙楼区域的设计风格与购物中心较为近似，每层都有多部手扶电梯，并有多个临街店铺类建筑和全景展示落地窗。

公开资料显示，银泰商业入驻这里经过了几番“努力”。

武汉大学官网信息显示，珞珈创意园的一期建设项目包括中部创意大厦，这也是珞珈创意园的主体建筑之一。大厦采用项目合作建设的方式由中国银泰投资有限公司（下称“中国银泰”）全额投资建设。

2009年7月，双方签署合作协议，合作期50年，项目面积30亩。建设前，中国银泰向武汉大学一次性支付原址上旧房屋的拆迁补偿款1亿元；建成后，由武汉大学使用物业2.5万方、中国银泰投资有限公司使用物业9.5万方，地下部分作为配套和停车场各有划分。全部物业统一按珞珈创意园的要求进行布局和规划。

银泰商业正是中国银泰下属公司，当时公司名称为银泰百货（2013年3月20日更名为银泰商业）。2009年9月17日，湖北武珞创意园发展有限公司(下称“湖北武珞”)成立，分别由中国银泰及北京国俊投资有限公司拥有83.33%及16.67%的权益。媒体援引当时公告称，银泰百货执行董事兼主席沈国军拥有北京国俊投资有限公司的全部股本权益，北京国俊投资有限公司拥有中国银泰75%的股本权益。

两个月后，武汉市国土资源与规划局官网对武珞创意园一期建设项目《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》进行了审批前公示，明确该项目用地性质为教育科研用地，建设单位为武汉大学。

2010年年底，银泰百货以5650万元收购湖北武珞的100%权益。公司称，计划将武珞创意园的物业用作经营大型现代化购物中心，投资总额估计为约人民币6亿元，50年租约结束时将物业无偿转让给武汉大学。

有律师对本报记者称，该项目实际上就是以武汉大学的名义获得官方审批，银泰商业通过收购股本权益而后完成购物中心的建设，并有了经营购物中心的权利。对此，武汉大学相关人士以“学校已放暑假”为由没有接受采访。

本报记者调查发现，如果武珞创意园最终成为一个商业项目，按照正规的土地出让程序和价格，参考周边的楼面价约为每平米5000元，也就是说，这是一笔不菲的土地出让金。

商业开发真相

去年以来，上述开发曾被多家国家级媒体报道。“这个项目的规划方案已经变了10多遍，项目负责人也换了三四茬。” 上述银泰商业下属公司人士向本报称。

该人士称，武珞创意园与常规的百货、购物中心有一定差异，主要探索科技与生活、文化的互联。目前，创意园的招商工作已完成80%，其中约3万平米的美食服务区将是武汉最大的餐饮集聚地，而位于裙楼顶层的影视文化展示中心则与博纳影业合作，引进韩国时尚品牌推广色彩文化，此外还有动漫电子竞技、儿童娱乐区、创意互动休闲展区、大学生创意产业区、便民超市等不同功能。

本报记者注意到，尽管武珞创意园极力想褪去“商服”外衣，但相关规划资料显示，其商服功能区占比仍超相当比例。

如此项目是否仍与创意园最初的规划一致？武汉市规划局有关负责人在接受本报记者采访时称，武汉市规划局近期再度对项目进行跟踪核查，发现其建筑的主体目前仍与当初报规划时一致。按照程序，该项目还需验收，届时，主要是针对项目的建筑主体、消防、绿化配比等方面进行验收，是否更改土地性质的用途，还需等其开业后才能确定。

上述熟悉武汉当地土地规划的权威人士称，创业孵化基地、文化创意园两大新产物可以包罗万象，很容易打政策的擦边球，特别像武珞创意园这种涵盖商服又不缺创意产业元素的“升级版”项目，在法律界定上将更加困难。